Весенняя ипотека

12 мая 2012 Ипотека  Нет комментариев

Эксперты поделились своим видением текущей ситуации на рынке жилищного кредитования и заглянули в ближайшее будущее.

Нестабильность на финансовых рынках, пресловутый дефицит ликвидности в банковском секторе и, как следствие, рост стоимости денег не могли не сказаться на рынке жилищного кредитования. В конце 2011 года началось повышение процентных ставок по ипотеке. Насколько далеко зашел этот процесс сегодня? Что происходит на рынке сейчас и чего ожидать в ближайшем будущем? Эти вопросы мы обсудили с экспертами в рамках делового завтрака, который состоялся в конце февраля в ресторане «Шаляпин» (что расположен на Тверской ул., 12).

Что со ставками

Процесс повышения ставок по ипотеке действительно стартовал, но пока не является тотальным, то есть далеко не все участники рынка сделали свои кредиты дороже. На рынке по-прежнему присутствуют три типа игроков: банки с государственным участием (прежде всего Сбербанк и ВТБ24), коммерческие банки, реализующие собственные программы жилищного кредитования, и банки, работающие по стандартам государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Так вот, ставки по программам АИЖК остаются пока на прежнем уровне, значительное число коммерческих банков тоже не трогали проценты по ипотеке (хотя кризис ликвидности затронул их в первую очередь), да и лидер рынка «Сбербанк России» на момент нашего разговора сохранял уровень ставок, заданный еще осенью 2010 года.

Хотя здесь нужно оговориться. Банки различают стандартные условия кредитования, а также условия по специальным программам. При этом практически все спецпрограммы, предусматривавшие пониженный уровень ставок (при соблюдении определенных условий), были свернуты.

Среди наиболее ярких примеров-акций Сбербанка «Возьми за восемь» и «В десятку!», которые обеспечивали возможность получения ипотеки под 8 и 10% годовых соответственно. Обе прекратили свое действие в конце 2011 года. В то же время ВТБ24, который в феврале повысил ставки по жилищным кредитам на 0,4-0,6% годовых, сохранил условия по программе «Ипотека с господдержкой», которая предусматривает приобретение квартир на первичном рынке (причем как в уже построенных, так и в еще строящихся домах) , стоимость кредита стартует с 11% годовых.

Если говорить об ориентирах, то минимальную рублевую ставку можно обозначить на уровне 8,9% годовых (программа АИЖК «Стандарт», предусматривающая 5-летний срок кредитования и первоначальный взнос не менее 50% от стоимости объекта недвижимости).

Стоимость кредитов на более длительные сроки, но по-прежнему с большой долей участия в покупке недвижимости собственными средствами стартует с 9,5-10,5% годовых.

При этом средняя ставка по наиболее востребованным у клиентов программам (с точки зрения посильного первоначального взноса, разумного срока кредитования и т.п.) находится на уровне 12-12,5% годовых. Скорее всего, этот уровень будет продолжать сохраняться в ближайшем будущем, более значительного повышения ставок не произойдет, если только не случится существенного ухудшения ситуации на финансовых рынках.

Что со спросом?

И банкиры, и застройщики, и риэлторы отмечают существенное увеличение количества сделок в конце 2011 – начале 2012 года. С особым удивлением рассказывают о том, что в январе-феврале поток клиентов не снизился по сравнению с традиционно урожайным декабрем, а в некоторых случаях даже увеличился.

Эксперты свидетельствуют: в определенные моменты спрос на недвижимость эконом класса был близок к ажиотажному, что позволяло продавцам диктовать свои условия, придерживая при этом наиболее ходовые квартиры (прежде всего студии, «однушки» и малогабаритные «двушки») и повышая стоимость жилья. Обычная однокомнатная квартира могла за неделю подорожать на 100-150 тыс. рублей и даже больше, чего давно не было.

Эксперты склоняются к тому, что всплеск спроса носил, скорее, психологический, нежели объективный характер. Еще в августе – начале сентября ситуация на рынке была стабильной как с точки зрения цен на недвижимость и уровня ипотечных ставок, так и с точки зрения покупательского интереса. Однако обострение ситуации на финансовых рынках, резкие колебания курсов валют, ожидание повышения ставок по кредитам на фоне разговоров о неизбежности второй волны кризиса сделали свое дело.

Впрочем, банкиры и застройщики предполагают, что спрос довольно быстро стабилизируется, поскольку объективных предпосылок для его роста нет – ситуация в российской и мировой экономике по-прежнему непростая, продолжает сохраняться неопределенность по поводу вариантов дальнейшего развития событий.

В то же время банкиры отмечают смещение предпочтений заемщиков в сторону рынка строящейся недвижимости. Так представители ВТБ24 и банка «Санкт-Петербург» утверждают, что в начале этого года доля сделок на первичном рынке составила 60% против 40% на «вторичке». Обычно это соотношение было обратным

Притом портрет типичного ипотечного заемщика остается неизменным: возраст – 30-35 лет, доход – в среднем 70-80 тыс. рублей на семью. Такие люди берут кредит на 10-15 лет. При этом, как ни парадоксально, средняя сумма ипотечного кредита в последние месяцы падала. Так, по статистике ВТБ24, средняя сумма кредита в банке в I квартале 2011 года составляла 2,2 млн. рублей, а в IV квартале –1,8 млн. рублей. Причина – резкое увеличение доли сделок по улучшению жилищных условий, когда заемщики не покупают недвижимость «с нуля», а меняют старую квартиру на более просторную.

В целом банки существенно нарастили объемы выдачи ипотеки. Некоторые из них даже превысили уровень рекордного 2008 года. В частности, Северо-Западный банк Сбербанка России в 2011 году превысил докризисный уровень и по количеству и по общей сумме выданных кредитов.

Какие выводы?

— Стоимость ипотеки у банков с государственным участием, а также по программам, связанным с госфинансированием, ниже, чем по собственным программам коммерческих банков. Однако заемщики научились оценивать услугу ипотеки в комплексе, не зацикливаясь исключительно на уровне ставки. В частности, они оценивают скорость прохождения сделки, комфорт работы с банком, варианты досрочного погашения и т.д. Кроме того, коммерческие банки активно работают в узких нишах, среди которых кредитование владельцев бизнеса, получателей бюджетных субсидий и т.п.

— Повышение ставок по ипотечным кредитам может продолжиться в начале весны, однако оно будет незначительным и средний уровень ставок останется на текущем уровне, если не случится никакого форс-мажора на финансовых рынках. По мере стабилизации ситуации с ликвидностью в банковском секторе возможно возобновление специальных маркетинговых программ банков с пониженными ставками. Но случится это может ближе к середине – концу 2012 года.

— Стоимость недвижимости тоже вряд ли будет резко расти. Активизация отложенного спроса в конце 2011 -начале 2012 года позволила продавцам жилья увеличить цены, но в дальнейшем если повышение и будет происходить, то достаточно плавно. Еще раз: более вероятен сценарий ценовой стабилизации.

— Банки по-прежнему будут уделять повышенное внимание своим постоянным клиентам, в частности держателям зарплатных карт. Им будут предлагаться более привлекательные условия как с точки зрения стоимости кредита, так и сточки зрения удобства и скорости его оформления.

Мнения экспертов

Мы можем констатировать значительный рост спроса на квартиры в наших домах в IV квартале 2011 года. Его объем более чем на 30% превысил ожидаемые нами показатели. Мы продали ровно столько квартир, сколько хотели, повысив цены на 10-15%. Источник всплеска спроса нам не до конца понятен. Во всяком случае, доля ипотечных сделок осталась на прежнем уровне. Это означает, что мы наблюдали приток покупателей с «живыми деньгами». Сейчас ситуация несколько успокоилась, и в целом на год мы закладываем умеренный рост цены в «Северной долине» на уровне 15-17%.

Михаил Бузулуцкий, «Главстрой-СПБ»

В 2011 году Северо-Западный банк предоставил жилищных кредитов на сумму 20,9 млрд рублей, что почти в два раза превысило объем 2010 года. Этому способствовали специальные предложения, такие как программа «Возьми за 8%» (кредит под 8% годовых в рублях сроком на 8 лет) и «В десятку!» (кредит под 10% годовых в рублях сроком на 10 лет на приобретение жилья в новостройках, строительство которого финансирует Сбербанк).

Также внедрены единые стандарты обслуживания по ипотечным программам, процесс обращения за кредитами стал проще и удобнее. Клиенты, получающие зарплату на счета, открытые в Сбербанке, имеют существенные преференции. Процентные ставки для них ниже стандартных условий, упрощен пакет предоставляемых документов (требуется только паспорт и анкета), а рассмотрение заявки происходит в течение нескольких часов.

Наталья Чекальникова, «Сбербанк России»

В феврале ВТБ24 поднял ставки по ипотечным кредитам. Ставки увеличились незначительно – 0,4-0,6% годовых, притом мы отменили все комиссии по данному виду кредитов, которые присутствовали до этого. Наши позиции на рынке с точки зрения стоимости денег практически остались прежними, так как значительный объем продаж проходит по программе «Ипотека с господдержкой», условия которой не изменились.

Программа предусматривает фиксированную ставку в 11% годовых при приобретении жилья в уже построенных домах; в случае покупки квартиры на стадии строительства ставка увеличивается в зависимости от степени готовности дома и схемы заключения сделки. По результатам 2011 года около 70% кредитов на покупку жилья в новостройках у нас приходилось на программу с господдержкой.

Татьяна Хоботова, «ВТБ 24»

Мы только в прошлом году произвели перезапуск ипотечного кредитования, которое было свернуто в результате кризиса. Взяли в работу три программы по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – «Стандарт», «Новостройка» и «Военная ипотека». При этом программа «Новостройка», несмотря на название, рассчитана на покупку недвижимости в уже сданных домах.

Однако интерес клиентов к покупке строящегося жилья в кредит явно растет, мы в самое ближайшее время планируем запустить так называемое ломбардное кредитование, которое позволяет получить финансирование под уже имеющееся жилье в том числе и для приобретения «Первички».

«Военная ипотека» в нашем банке развивается довольно успешно, нам удалось завоевать значительную долю рынка в данном сегменте. Мы планируем также выводить военную ипотеку на первичный рынок.

Кирилл Деревянко, банк «Глобэкс»

По нашим наблюдениям, приоритеты клиентов меняются. Если раньше большая часть ипотечных кредитов предоставлялась на приобретение жилья на вторичном рынке, сейчас преобладают заявки на покупку строящейся недвижимости. Во всяком случае, в этом году доля кредитов на приобретение новостроек в нашем банке достигла 60%.

В конце 2011 года мы значительно расширили список партнеров-застройщиков и продолжаем акредитовывать строительные компании, предлагающие объекты в разной стадии готовности. В банке сейчас аккредитовано 30 компаний-застройщиков и более 50 объектов строительства – жилых комплексов, предоставляющих качественно новый уровень жизни.

Люди хотят жить в современных удобных домах, в социально однородной среде, в кварталах, где есть хорошо оборудованные школы, детские сады, паркинги и прочая инфраструктура. Если раньше одним из основных требований было наличие рядом метро, то сейчас этот фактор уже не является определяющим.

Покупатели оценивают перспективу развития микрорайона. Именно поэтому клиенты чаще рассматривают квартиры в больших кварталах комплексной застройки, предусматривающих развитую инфраструктуру. У риэлторов, например, появился новый сегмент квартир в новостройках – Long-Life, то есть квартира на долгую жизнь.

Карина Кучерук, банк «Санкт-Петербург»

В последние месяцы почти все крупнейшие банки либо пересмотрели в сторону некоторого ужесточения свои кредитные программы и увеличили процентные ставки, либо прекратили действие специальных ипотечных программ с пониженными ставками.

Несмотря на прогнозы второй волны кризиса, мы не видим предпосылок к тому, чтобы повторилась ситуация 2009 года, когда почти все банки в короткий период времени подняли процентные ставки до заградительного уровня, либо вообще свернули свои программы ипотеки.

По нашим прогнозам, в случае сохранения текущего уровня процентных ставок (или их отката на более низкие уровни) рост покупок в кредит продолжится, а объемы ипотечных сделок будут постепенно приближаться к отметке 50% от продаж.

Максим Шлемен, «Ленстройтрест»

В последние недели 2011 года и в начале 2012 года наблюдался всплеск спроса на рынке недвижимости и, соответственно, на рынке ипотеки-объемы выдачи кредитов существенно увеличились. Причем все это происходило на фоне роста стоимости жилья и повышения ставок некоторыми банками – участниками рынка.

Мне кажется, что всплеск спроса был обусловлен в основном психологическими, а не объективными факторами и в ближайшем будущем ситуация стабилизируется. При этом стоимость недвижимости и проценты по ипотеке существенно меняться не будут, в том числе и потому, что госбанки будут выполнять свою социальную функцию по удержанию ставок. Сегодня средняя ставка по ипотеке у госбанков составляет около 11,5% годовых, у коммерческих – около 13,5%. Притом коммерческие банки по-прежнему находят свои ниши и своих клиентов.

Андрей Рублев, «Абсолют-банк»

Спрос последние месяцы существенно увеличился, что позволило застройщикам повышать цены. Мы тоже повысили стоимость квартир на наших объектах последний раз в феврале, а до этого – в ноябре 2011 года. Причем в результате последнего повышения мы не заметили традиционного замедления темпа продаж, который, обычно является следствием роста цены.

Впрочем, на мой взгляд существенного увеличения цен на недвижимость в дальнейшем не будет – к этому нет объективных предпосылок, так как общая экономическая ситуация остается непростой.

В связи с этим застройщики продолжают изучать возможности освоения сделок с квартирами покупателей, которые желают улучшить свои жилищные условия, – предложить своеобразную услугу трейд-ин. Это привлечет к ним серьезный дополнительный поток клиентов. Пока такую услугу могут предложить наши партнеры – агентства недвижимости, в частности «НДВ СПб».

Надежда Калашникова, «Л1»

Читайте также