Особенности ипотечного кредитования

29 марта 2012 Ипотека  Нет комментариев

Кредит на приобретение недвижимости (ипотечный кредит) является долгосрочным кредитом, основным предназначением которого является приобретение жилой и коммерческой недвижимости. Основной особенностью ипотечного кредита является то, что заемщик может приобрести недвижимость, внеся только часть от ее стоимости (10-20%) в виде первоначального взноса. Остальную сумму выдает банк, при оформлении кредитного договора, срок которого может быть от полугода до 25 лет.
Если заемщик оформляет ипотечный кредит, то он может рассчитывать на налоговые льготы, получение жилья в собственность, а также быть независимым от инфляции и ценовой политики на рынке недвижимости.
Процентные ставки по ипотечным кредитам на данный момент колеблются в районе 13-16% годовых. Погашение кредита происходит ежемесячно, причем ежемесячные платежи могут быть аннуитетными (равными) и дифференцированными (убывающими).

В качестве обеспечения по ипотечному кредиту обычно выступает приобретаемая недвижимость, но в некоторых случаях необходимы еще и поручители. Обычно поручители требуются, пока ипотечная сделка не зарегистрирована в рег. палате и не получено свидетельство о собственности.
Помимо заемщика в ипотечной сделке могут участвовать и созаемщики. Некоторые ипотечные программы позволяют банкам учитывать не только совокупный семейный доход заемщика, но и при необходимости доход его близких родственников (созаемщиков). Созаемщик, участвуя в ипотечной сделке, принимает на себя обязательства по погашению кредита перед банком и имеет право собственности на приобретаемую недвижимость.
Ипотечное кредитование происходит в несколько этапов:
На первом этапе заемщик должен собрать необходимый пакет документов. К ним относятся документы:

— по заемщику, документы удостоверяющие личность, подтверждающие профессиональный стаж, платежеспособность и т.д. (для всех участников кредитной сделки).

— по недвижимости, документы подтверждающие право собственности, тех. паспорт, документы подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и налогам, отчеты независимой оценки о стоимости недвижимости и другие документы в соответствие с необходимым перечнем.
На этом этапе заемщик определяется с программой кредитования и выбирает подходящую недвижимость для приобретения. Банк проверят, предоставленные заемщиком, информацию и документы на полноту и достоверность. Также согласовываются основные условия ипотечного кредита.
На следующем этапе банк изучает кредитную историю заемщика, поручителей и созаемщиков, оценивает финансовый риск и различные параметры кредита. После чего на кредитном комитете принимается решение о возможности ипотечного кредитования. Проверка пакета документов занимает достаточно большое количество времени. Процесс сбора и рассмотрения документов можно ускорить, если воспользоваться услугами риэлторов, которые аккредитованы банком.
На третьем этапе происходит заключение ипотечного договора. Банк производит выдачу кредита на счет заемщика. Ипотечная сделка полностью контролируется банком. Деньги перечисляются со счета заемщика на счет продавца, после того как все документы сданы на регистрацию в рег. палату. Приобретаемая недвижимость должна быть застрахована в пользу банка, а в некоторых случаях и жизнь заемщика. Все расходы по оплате оценки стоимости недвижимости, регистрации документов, комиссий за ведение и открытие счета ложатся полностью на заемщика.
Следующий этап самый долгий, происходит погашение кредита и переход недвижимости в собственность заемщика. Но заемщик становясь собственником недвижимости не может совершать с ней никакие сделки. На недвижимость наложено обременение, так как она является залогом по ипотечному кредиту. Если заемщик по каким-либо причинам не может дальше выполнять свои обязательства перед банком, то банк может по его заявлению рассмотреть возможность изменения некоторых условий выплат (отсрочка платежей, изменение графика и т.д.). В некоторых случаях банк может разрешить продажу недвижимости с целью покупки более дешевой. Для заемщика это шанс рассчитаться с банком и не потерять жилье. При наступлении страхового случая обязательства по выплатам возлагаются на страховую компанию.
На последнем этапе происходит закрытие кредитного договора, после того как заемщик полностью погасил задолженность. С недвижимости снимается обременение, и заемщик становится полноправным собственником.
Самый большой «минус» в ипотечном кредитовании – это большие переплаты за приобретение недвижимости. Так как помимо переплат по кредиту заемщик еще платит за страхование и оформление всех сделок. А суммы ежемесячных платежей могут достигать 30-50% от ежемесячных доходов заемщика.
Приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредитования сегодня является едва ли не единственным способом решения жилищного вопроса. В связи с высокими ценами на жилье не многие могут себе позволить купить квартиру за наличный расчет. Но прежде чем оформлять ипотечный кредит, нужно очень тщательно изучить все условия кредитования. А также реально оценить свои финансовые возможности на долгосрочный период.

Читайте также