Ипотека: в стране невыученных уроков

11 июля 2022 Ипотека, Новости  Нет комментариев

По сравнению с провальным в целом маем, в июне дела на первичном московском рынке жилья начали налаживаться, в чем, собственно, после снижения ставок по ипотеке мало кто сомневался. По оценкам базы данных по новостройкам России dataflat.ru, в мае в столичном регионе (то есть в Москве, Новой Москве и Московской области) по ДДУ было зарегистрировано 7609 квартир и апартаментов, в июне уже 8954 — плюс 18%. В квадратных метрах прирост выглядит еще более внушительным: «расстояние» от майских 351 828 до июньских 431 108 — это 23%. И совсем уж музыкой для застройщиков звучат подсчеты, свидетельствующие, что июньская выручка (без скидок) оказалась выше майской на 30%.

Кстати, в общем объеме сделок по новостройкам в регионе доля ипотеки выросла на семь процентных пунктов — с 72% в мае до 79% в июне, при этом в Московской области прирост составил девять процентных пунктов, а, скажем, в старой Москве — только шесть. Что будет дальше, посмотрим, а пока всем потенциальным ипотечникам стоит изучить своеобразную памятку*, в которой столичный Росреестр описал основные ошибки при подаче документов на регистрацию ипотеки как в электронном виде, так и через центры госуслуг «Мои документы».

Как отмечают в ведомстве, самая распространенная ошибка — некорректное указание регистрационного действия при формировании заявления. «Дело в том, что при рассмотрении поступившего ходатайства регистратор исходит из фактически указанного в нем регистрационного действия, при этом пакет поданных документов на практике нередко запросу не соответствует: заявление подается на прекращение ипотеки, а из комплекта приложенных документов следует, что необходимо ее зарегистрировать», — сетуют в Росреестре.

Оплата государственной пошлины в неполном объеме или по неправильным реквизитам — следующая часто допускаемая ошибка. Размер госпошлины установлен пунктом 1 статьи 333.33 Налогового кодекса, и в случае, если за государственной регистрацией одновременно обратились несколько плательщиков (например, заемщик и банк), не имеющих права на льготы, она уплачивается в равных долях. При оплате необходимо использовать верные реквизиты непосредственно того территориального органа Росреестра, куда направлено обращение.

Еще одна причина для приостановки регистрации — неполный состав необходимых документов, предусмотренных законом. Например, отсутствие согласия предшествующего залогодержателя на последующую ипотеку. «Также в процессе проведения правовой экспертизы выявляются причины для приостановления госрегистрации, в большей степени связанные с подготовкой некачественного комплекта документов со стороны кредитных организаций. Так, договор об ипотеке и (или) закладная по содержанию могут не соответствовать требованиям 102-ФЗ (статей 9 и 14 соответственно)», — рассказывают в Росреестре.

Среди других ошибок в содержании договора об ипотеке в ведомстве отмечают некорректное указание кадастрового номера объекта, его адреса и иных характеристик. Нередко не указывается право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, дата и номер регистрации этого права в ЕГРН. Если предметом ипотеки является право аренды, зачастую нет даты, номера ее регистрации в ЕГРН и срока аренды. Иногда не указано ограничение права залогодателя на предмет ипотеки (правах залога, аренды, сервитутах).

Регистраторы столичного Росреестра отдельно отмечают, что если предметом ипотеки является земельный участок или право его аренды, то в договоре ипотеки должны быть указаны ограничения права, возникшие в связи с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории. Напомним, что к таким зонам относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и некоторые другие.

В свою очередь, в содержании закладной часто встречаются ошибки при описании предмета и обязательства, отсутствуют подписи залогодателя, не указываются даты и номера регистрации в ЕГРН права, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, и ипотеки (если закладная выдается после регистрации ипотеки).

«Необходимо напомнить, что, если первоначально предметом ипотеки было право требования по ДДУ, при необходимости выдачи закладной после регистрации права собственности залогодателя на построенный объект долевого строительства в ней должны быть названы право собственности залогодателя на построенный объект недвижимости с указанием даты и номера его регистрации, а также дата и номер регистрации ипотеки на данном объекте», — разъясняют в Росреестре.

При электронной регистрации основная масса ошибок связана с электронной подписью (ЭП): ее отсутствие на документе, подписание не усиленной ЭП или с истекшим сроком действия сертификата, подписание представителем юридического лица электронного документа своей личной ЭП.

«Из результатов такого анализа видно, что выявляемые в процессе правовой экспертизы замечания — это чаще всего следствие недоработки комплекта документов сторонами сделки, неполучения актуальной информации из ЕГРН о соответствующем объекте недвижимости перед ее заключением. В ряде случаев некоторые кредитные организации несвоевременно сопровождают клиента, особенно при подаче дополнительных документов, что влияет на сроки оказания госуслуги», — считает заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Елена Юрова.

Кстати, эксперт напоминает, что с 29 июня вступили в силу изменения в 218-ФЗ. Как уже рассказывал BFM.ru, теперь государственная регистрация ипотеки, внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке на основании договора или иной сделки удостоверяются выпиской из ЕГРН.

Читайте также